Bail commercial : ce que change la loi de simplification du 26 mai 2026

La loi de simplification de la vie économique a été promulguée le 26 mai 2026. Elle modifie plusieurs règles du bail commercial. Ces changements concernent directement les franchisés qui louent leur local. Ils allègent la trésorerie au démarrage et clarifient la fin du bail. Voici les nouvelles règles et leur date d’application.

Bail commercial : quatre mesures à connaître

1. Le loyer payable chaque mois

Depuis le 28 mai 2026, le locataire peut demander à payer son loyer chaque mois. Le bailleur ne peut pas refuser cette demande. Jusqu’ici, le paiement trimestriel d’avance était très courant. La mensualisation lisse les sorties de trésorerie. C’est un vrai soutien pendant la montée en charge d’un point de vente.

2. Un dépôt de garantie plafonné

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, le dépôt de garantie et l’ensemble des garanties exigées par le bailleur ne peuvent pas dépasser l’équivalent d’un trimestre de loyer. Certains bailleurs demandaient auparavant six mois, voire davantage. Le besoin de financement à l’ouverture diminue d’autant.

3. Une restitution encadrée

Pour les remises de clés intervenues depuis le 26 août 2026, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de trois mois. Les autres garanties doivent être levées dans un délai maximal de six mois.

4. Une indexation du bail commercial qui peut être plafonnée

Depuis le 28 mai 2026, le bail peut limiter la variation annuelle du loyer liée à l’indice des loyers commerciaux. Cette limite joue à la hausse comme à la baisse. Elle doit être négociée et écrite dans le bail.

Ce que cela change pour un projet de franchise

Le local pèse souvent lourd dans l’investissement de départ. Prenons un loyer de 3 000 € par mois. Avec un dépôt limité à un trimestre, la garantie ne peut pas dépasser 9 000 €. Avec six mois exigés auparavant, elle aurait atteint 18 000 €. L’écart peut renforcer la trésorerie de démarrage.

La mensualisation aide aussi les premiers mois. Le chiffre d’affaires monte progressivement. Payer chaque mois plutôt que chaque trimestre évite des tensions de trésorerie.

Les points à vérifier avant de signer un bail commercial

• la date de signature ou de renouvellement, qui détermine les règles applicables ;
• le montant total des garanties demandées, caution personnelle comprise ;
• la clause d’indexation et l’indice de référence ;
• la clause de destination, qui doit couvrir toute l’activité du réseau ;
• les conditions suspensives, notamment l’obtention du prêt.

Le franchiseur valide en général le local avant la signature. Faites aussi relire le bail par un avocat. Notre fiche sur la zone de chalandise aide à évaluer l’emplacement avant de négocier.

Les autres mesures utiles aux commerçants

La loi contient d’autres mesures de simplification pour les petites entreprises :

• la suppression de la déclaration préalable des ventes en liquidation ;
• la clôture gratuite des comptes bancaires ;
• une visite de conseil avant l’ouverture d’un établissement recevant du public, pour les micro-entreprises et les PME ;
• un accès simplifié aux marchés publics, via une plateforme unique, d’ici fin 2030.

Bail commercial et franchise : une articulation à soigner

En franchise, le bail commercial et le contrat de franchise sont deux engagements distincts. Ils doivent pourtant rester cohérents. La durée du bail commercial dépasse souvent celle du contrat de franchise. Le local doit aussi respecter le cahier des charges du réseau. Prévoyez des conditions suspensives pour ne pas vous retrouver engagé sur l’un sans l’autre.

La nouvelle loi facilite la négociation sur plusieurs points. Le plafonnement du dépôt de garantie s’impose au bailleur. La mensualisation est un droit pour le locataire. Le plafonnement de l’indexation, lui, reste à négocier : il faut le demander lors de la rédaction du bail commercial.

Le bail commercial en pratique

• durée de neuf ans en principe, avec une faculté de sortie tous les trois ans ;
• droit au renouvellement à l’échéance, sauf exceptions ;
• loyer révisable selon l’indice prévu au contrat ;
• clause de destination fixant les activités autorisées.

Pour aller plus loin, consultez notre fiche sur l’exclusivité territoriale, qui se négocie souvent en même temps que le choix du local.

Questions fréquentes

Les nouvelles règles s’appliquent-elles aux baux en cours ?

Cela dépend de la mesure. La mensualisation et le plafonnement de l’indexation s’appliquent depuis le 28 mai 2026. Le plafond du dépôt de garantie vise les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026.

Le bailleur peut-il refuser le paiement mensuel ?

Non. Depuis le 28 mai 2026, il ne peut pas refuser une demande de mensualisation formulée par le locataire.

Où trouver d’autres repères pour financer l’ouverture ?

Consultez notre guide pour financer sa franchise et notre page franchises par apport.

Source : ministère de l’Économie, « Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour les entreprises » ; loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.